Ипотечная квартира, купленная в браке, обычно считается общим имуществом супругов, даже если собственником и заёмщиком указан только один из них. При этом развод не прекращает кредитный договор: банк продолжит требовать платежи с тех лиц, которые названы в договоре заёмщиками, созаёмщиками или поручителями.
Поэтому при разводе приходится решать два связанных, но юридически разных вопроса:
- кому будет принадлежать квартира;
- кто и в каком размере продолжит платить банку.
Супруги могут договориться, что квартира останется одному из них, будет разделена на доли или продана. Но освободить одного из заёмщиков от обязательств можно только с согласия банка. Решение суда о разделе имущества само по себе не обязывает кредитора исключить бывшего супруга из кредитного договора.
Когда ипотечная квартира считается общей
По общему правилу имущество, приобретённое во время зарегистрированного брака за общие доходы, относится к совместной собственности. Не имеет решающего значения, на кого оформлена квартира и кто указан в ЕГРН. Это следует из статьи 34 Семейного кодекса РФ.
Если супруги купили квартиру в браке с помощью ипотечного кредита, совместным имуществом обычно признаётся вся квартира, а не только та её часть, стоимость которой уже выплачена банку. Ипотека означает, что квартира находится в залоге, но не отменяет право собственности супругов.
При разделе нужно проверить:
- когда заключён договор приобретения квартиры;
- когда зарегистрировано право собственности;
- состояли ли покупатели в зарегистрированном браке;
- кто указан собственником, заёмщиком и залогодателем;
- из каких средств внесён первоначальный взнос;
- использовались ли материнский капитал, наследственные или подаренные деньги;
- заключался ли брачный договор;
- когда супруги фактически перестали вести общее хозяйство;
- кто платил ипотеку после расставания.
Общие правила раздела семейного имущества подробно рассмотрены в статье «Как разделить имущество супругов после развода». В случае с ипотекой к семейным отношениям добавляются права банка, поэтому обычной договорённости «квартира тебе, кредит мне» недостаточно.
Если квартиру купили до брака
Квартира, приобретённая одним из супругов до регистрации брака, обычно остаётся его личной собственностью. Такое правило установлено статьёй 36 Семейного кодекса РФ.
Но если во время брака ипотека выплачивалась из общих доходов, второй супруг вправе поставить вопрос о компенсации части общих средств. Право на половину квартиры только из-за семейных платежей автоматически не возникает. Суд будет выяснять, когда приобретено право на объект, сколько было выплачено в браке, из каких источников поступали деньги и что именно просит взыскать супруг.
Отдельно оцениваются серьёзные вложения в личную квартиру: реконструкция, перепланировка, капитальный ремонт, заметно увеличившие её стоимость. В подобных делах могут потребоваться оценка стоимости до и после работ, договоры с подрядчиками, банковские выписки и документы на строительные материалы.
Если первоначальный взнос внесён личными деньгами
Квартира может быть куплена в браке, но часть её стоимости оплачена деньгами, принадлежавшими одному супругу лично. Например, средства могли быть получены:
- от продажи добрачной квартиры;
- в наследство;
- в дар;
- со счёта, сформированного до брака.
Такой вклад может повлиять на размер долей или стать основанием для денежной компенсации. Однако происхождение денег придётся подтвердить и проследить весь путь платежа.
Само утверждение «деньги дали мои родители» обычно недостаточно. Нужны договор дарения, банковский перевод, выписка со счёта, документы о продаже личного имущества и подтверждение перечисления денег продавцу квартиры либо банку. Если средства передавались наличными и их происхождение документально не зафиксировано, доказать личный вклад намного сложнее.
Кто должен платить ипотеку после развода
Для банка развод заёмщиков ничего не меняет. Пока кредитный договор не изменён, каждый его участник сохраняет предусмотренные договором обязанности.
Если бывшие супруги являются созаёмщиками и отвечают солидарно, банк вправе потребовать очередной платёж или всю просроченную задолженность с любого из них. Внутренняя договорённость супругов о том, что платить будет только муж или только жена, для банка обязательной не становится.
Если заёмщиком указан один супруг, требования по договору банк предъявляет ему. Вместе с тем при разделе имущества ипотечный долг может учитываться в отношениях между бывшими супругами как общий, поскольку кредит был получен для приобретения семейной квартиры.
Статья 39 Семейного кодекса РФ предусматривает распределение общих долгов пропорционально присуждённым супругам долям. Но такое распределение не заменяет кредитный договор и не меняет состав должников перед банком.
Перевод долга на другого человека допускается только с согласия кредитора. При отсутствии согласия банка соглашение о переводе долга не создаёт для него последствий. Это прямо закреплено в статье 391 Гражданского кодекса РФ.
Получается, что после раздела возможна непростая ситуация: квартира передана одному супругу, а второй по-прежнему остаётся созаёмщиком. Для бывшего супруга это означает риск взыскания долга, испорченной кредитной истории и ограничений при получении нового кредита, хотя квартирой он уже не пользуется.
Именно поэтому условия с банком нужно обсуждать до подписания соглашения о разделе, а не после регистрации квартиры на одного из супругов.
Как можно разделить ипотечную квартиру
Универсальной схемы нет. Выбор зависит от остатка задолженности, стоимости квартиры, доходов супругов, позиции банка и того, имеются ли у семьи другие активы.
Квартира и кредит остаются одному супругу
Один из супругов получает квартиру, принимает на себя дальнейшие платежи и выплачивает второму компенсацию за его долю.
Это наиболее понятный вариант, если один человек намерен жить в квартире и способен самостоятельно обслуживать ипотеку. Но его реализация требует согласования с банком. Кредитор проверит доход, долговую нагрузку, кредитную историю и стоимость залога.
Если банк согласится, стороны подписывают необходимые документы, после чего один супруг может быть исключён из числа заёмщиков. Иногда банк предлагает рефинансирование: прежний кредит закрывается новым кредитом, оформленным на будущего собственника.
Компенсацию нельзя рассчитывать механически как половину рыночной цены квартиры. Обычно нужно учитывать текущую стоимость объекта, остаток основного долга, личные вложения супругов и уже определённые доли.
Условный пример: квартира стоит 8 миллионов рублей, а банку осталось выплатить 4 миллиона. Если доли супругов равны и других обстоятельств нет, экономическая стоимость каждой доли может рассчитываться исходя из разницы между стоимостью квартиры и остатком долга. Это только отправная точка: итоговый расчёт зависит от условий кредита, расходов на продажу, произведённых после расставания платежей и состава остального имущества.
Квартира делится на доли, ипотека сохраняется
Супруги могут определить доли в праве собственности, например по одной второй каждому. При этом квартира продолжит находиться в залоге.
Переход права на заложенное имущество не прекращает ипотеку. Новый собственник получает объект вместе с обременением, а если квартира становится общей долевой собственностью нескольких лиц, они участвуют в отношениях залога. Это предусмотрено статьёй 38 закона об ипотеке.
Такой вариант формально решает вопрос о собственности, но часто сохраняет конфликт. Бывшим супругам всё равно приходится договариваться, кто живёт в квартире, кто вносит платежи, оплачивает страховку, коммунальные услуги и ремонт. Продать отдельную долю в ипотечной квартире обычно сложно, а просрочка одного заёмщика создаёт риск для всего объекта.
Поэтому перед разделом квартиры на доли стоит заранее ответить на вопрос, как стороны собираются распоряжаться ими дальше.
Квартира продаётся, ипотека погашается
Если ни один супруг не может принять квартиру и кредит на себя, объект можно продать, погасить задолженность перед банком и разделить оставшиеся деньги.
Обычная продажа заложенной квартиры производится с согласия банка, если иное не предусмотрено договором. Это следует из статьи 37 закона об ипотеке.
Кроме того, закон предусматривает процедуру самостоятельной реализации залогодателем ипотечного имущества до обращения взыскания. По статье 37.1 закона об ипотеке физическое лицо вправе обратиться к залогодержателю с заявлением о самостоятельной продаже квартиры для полного погашения кредита. При нескольких должниках или залогодателях необходимые действия совершаются совместно. Закон устанавливает специальный порядок, минимальную цену и срок реализации.
Перед продажей нужно получить у банка точный расчёт задолженности и выяснить порядок расчётов. Если цена квартиры ниже остатка кредита и расходов, продажа сама по себе не закроет долг полностью.
Супруги продолжают платить вместе
Иногда бывшие супруги не делят квартиру сразу и продолжают вносить платежи по прежней схеме. Например, они ждут снижения долга, совершеннолетия ребёнка или подходящего момента для продажи.
Такой вариант допустим, но держится на доверии. Лучше письменно определить:
- размер платежа каждого супруга;
- срок перечисления денег;
- порядок оплаты страховки и коммунальных услуг;
- кто проживает в квартире;
- как подтверждаются произведённые платежи;
- когда квартира будет продана или передана одному из супругов;
- как будут распределены деньги после продажи.
Даже подробное соглашение между супругами не изменяет их ответственности перед банком. Если один перестанет платить, кредитор будет действовать по условиям кредитного договора.
Как учитываются платежи после расставания
После прекращения совместной жизни ипотеку часто продолжает платить один супруг. Это не означает, что его доля в квартире автоматически увеличивается после каждого платежа.
При разделе можно потребовать учесть суммы, внесённые личными средствами после фактического прекращения семейных отношений или после развода. Суд проверит:
- когда супруги перестали вести общее хозяйство;
- из каких средств производились платежи;
- какая часть приходилась на основной долг, проценты и страхование;
- кто пользовался квартирой;
- были ли между супругами договорённости;
- предъявлялись ли второму супругу требования участвовать в оплате.
Фактическое прекращение семейных отношений до официального развода нужно доказывать. Подойдут сведения о раздельном проживании, переписка, отдельные бюджеты, договоры найма другого жилья, показания свидетелей и документы о расходах.
Платежи следует проводить со своего счёта с понятным назначением. Наличные передачи бывшему супругу без расписок или банковских документов впоследствии трудно подтвердить.
Если заёмщик полностью исполнил общее обязательство за счёт личных средств, он может поставить вопрос о взыскании соответствующей части расходов со второго супруга. Размер требования зависит от долей, периода платежей и обстоятельств использования квартиры.
Влияют ли дети на раздел ипотечной квартиры
Проживание несовершеннолетнего ребёнка с одним из родителей не означает, что этому родителю автоматически передадут всю квартиру или увеличат его долю.
По статье 39 Семейного кодекса РФ суд вправе отступить от равенства долей исходя из интересов несовершеннолетних детей. Но для этого нужны конкретные обстоятельства. Сам факт проживания ребёнка с матерью или отцом обычно недостаточен.
Иначе решается вопрос, если при покупке или погашении ипотеки использовался материнский капитал. В такой квартире должны быть определены доли детей. Детские доли не делятся между супругами и не могут использоваться для расчёта компенсации как собственность родителей.
Продажа квартиры с детскими долями потребует участия органа опеки и предоставления детям другого жилья либо соблюдения иных условий, защищающих их имущественные права. Поэтому квартиру с материнским капиталом нельзя делить по той же схеме, что обычную совместную недвижимость.
Как оформить раздел без суда
Если супруги договорились, раздел общего имущества можно оформить нотариальным соглашением. Обязательное нотариальное удостоверение такого соглашения предусмотрено статьёй 38 Семейного кодекса РФ.
До обращения к нотариусу желательно согласовать выбранную схему с банком. Последовательность обычно выглядит так:
- Получить выписку ЕГРН, кредитный договор, договор ипотеки и справку об остатке долга.
- Определить рыночную стоимость квартиры.
- Рассчитать личные вложения и платежи после прекращения совместной жизни.
- Обратиться в банк с предложением: заменить заёмщика, освободить созаёмщика, провести рефинансирование или согласовать продажу.
- Согласовать размер долей и компенсации.
- Оформить нотариальное соглашение и документы банка.
- Зарегистрировать изменения в ЕГРН.
Если банк не согласен вывести одного созаёмщика, нужно отдельно оценить, стоит ли передавать квартиру одному супругу при сохранении ответственности другого перед кредитором.
Что понадобится для суда
Когда договориться не удалось, раздел производится в судебном порядке. Банк необходимо привлечь к участию в деле, поскольку решение может затронуть заложенное имущество и порядок исполнения кредитного обязательства.
Для подготовки позиции потребуются:
- свидетельство или справка о заключении брака и документ о разводе;
- договор купли-продажи, долевого участия или иной договор приобретения квартиры;
- выписка из ЕГРН;
- кредитный договор и договор ипотеки;
- график платежей;
- справка банка об остатке основного долга, процентах и просрочке;
- документы о первоначальном взносе;
- банковские выписки за весь спорный период;
- подтверждение использования личных, подаренных или наследственных денег;
- документы о материнском капитале и долях детей;
- доказательства даты прекращения совместной жизни;
- подтверждение платежей после расставания;
- отчёт об оценке рыночной стоимости квартиры;
- переписка с банком и ответы на предложения изменить кредитный договор.
В иске нужно сформулировать не только желаемые доли, но и практический результат: кому передать квартиру, требуется ли компенсация, как учесть произведённые платежи и какие требования связаны с общим долгом.
Суд может разделить квартиру и распределить долг во внутренних отношениях бывших супругов. Но без согласия банка он не вправе произвольно заменить заёмщика или освободить одного из созаёмщиков от обязательств перед кредитором.
Для раздела общего имущества после развода установлен трёхлетний срок исковой давности. Он исчисляется не автоматически со дня расторжения брака, а с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Такой подход разъяснён в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 года № 15.
Откладывать вопрос всё равно рискованно. За это время может вырасти задолженность, измениться стоимость квартиры, появиться просрочка или начаться обращение взыскания на залог.
При подготовке к разделу ипотечной квартиры я проверяю документы о приобретении жилья, происхождение первоначального взноса, движение денег, условия кредита, позицию банка и платежи после расставания. Это позволяет выбрать исполнимый вариант, при котором раздел собственности не оставит человека с чужой квартирой и прежним долгом.
Обсудить документы и возможный порядок раздела можно с адвокатом в Тимашевске, других городах Краснодарского края и Ростове-на-Дону.
